通过现金再融资房贷（cash – out mortgage refinance），你可以将房屋净值变现，并且几乎可以用于任何事情。
一、房贷再融资的一般情况与现金再融资房贷
当利率下降时，房主经常会对房贷进行再融资，以减少房贷还款额并减轻每月的账单负担。但有一种特殊的再融资方式，叫做现金再融资房贷，即房主对房产进行再融资的金额大于其房贷的剩余余额，从而获得一些现金，用于其他用途。
富国银行住房抵押贷款（Wells Fargo Home Mortgage）驻洛杉矶的市场经理托尼·加西亚（Tony Garcia）说：“这是一种获取房屋净值以做任何你想做的事情的方式。很大比例的客户正在提取现金并出于各种原因使用它。”事实上，根据房地美（Freddie Mac）的数据，在2018年第四季度，“现金提取”借款人（贷款余额至少增加了5%）在所有再融资贷款中占82%。这是自2006年房地产泡沫全盛时期以来的最高比例。
二、现金再融资房贷的运作方式
你可能知道房屋净值是房主在房产中实际拥有的价值（当前市场价值减去任何留置权）。所以，如果你的房子价值500,000美元，但你的贷款只欠100,000美元，这意味着你有400,000美元的净值。处于这种情况的房主如果进行现金再融资房贷，可以选择提取部分净值来处理其他财务事务，如合并债务、偿还学生贷款、送孩子上大学、资助婚礼、厨房装修或者任何他们感兴趣的事情。
三、现金再融资房贷的优点
（一）无需搬家
有账单要付，但不想换住址？美国银行（Bank of America）住房贷款高级副总裁兼产品管理主管米歇尔·麦克莱伦（Michelle McLellan）说：“现金再融资让你在不卖掉房子的情况下获取一大笔钱。”所有讨厌打包和拆包的人现在可以互相击掌庆祝了。
（二）可能比其他融资选择更便宜
由于住房利率接近历史最低水平，现金再融资的情况对很多人来说是理想的，所以通过现金再融资来满足这些短期现金需求比累积信用卡账单或申请单独的高息贷款更便宜。
假设你的房子价值400,000美元，你欠200,000美元；那就剩下200,000美元的净值。麦克莱伦说：“通过现金再融资，你可以收到部分净值现金。如果你取出50,000美元现金，这笔钱将加到你新房贷的本金上，现金再融资后本金将为250,000美元。虽然你取出的现金会让你在新贷款期限内支付更多利息，但不一定比其他融资选择花费更多。”
（三）只有一笔贷款
虽然现金再融资听起来与传统的房屋净值贷款（你以房屋净值为抵押借款）相似，但最大的区别是，对于后者，你本质上是申请了第二笔房贷，所以你现在有两笔贷款。相反，现金再融资选项只是一笔贷款。而且，这种选项的利率通常比房屋净值贷款低。
四、现金再融资房贷的缺点
（一）额外的成交费用
成交费用可能是很难接受的，因为它们通常是房屋购买价格的2%到5%。麦克莱伦说，现金再融资会产生与原始房贷类似的成交费用（贷款申请费、房屋评估费等），这与房屋净值信用额度（HELOC）不同，后者有其自身独特的优缺点。费用因贷款机构而异，所以就像你申请原始贷款一样，你会想要货比三家找房贷机构。
（二）可借款金额的限制
你不能将全部净值变现。大多数银行和联邦住房管理局（FHA）不会借给你超过房屋当前价值80%的金额。这被称为贷款价值比。所以，如果你的房子价值400,000美元，你有200,000美元的净值，你的贷款价值比是50%。你最多能借到120,000美元（400,000美元的80%减去未偿还的贷款余额200,000美元）。
公平地说，对现金再融资施加的限制在很大程度上是为了房主自身的利益。麦克莱伦说：“现金再融资通常有更严格的信贷参数，而且大多数贷款机构会对你能借款的贷款价值比设定上限。这确保你在房子里仍然有一些净值。”
（三）更高的利率
现金再融资的利率可能比直接房贷再融资的利率高。这是因为贷款机构可能认为这种再融资风险更大——例如，如果借款人已经将房屋净值变现，他可能更有可能放弃贷款。当然，很大程度上取决于借款人的信用评级、提取多少净值以及市场因素。
（四）房贷偿还期延长
麦克莱伦说：“通常会再融资为相同期限的另一笔房贷，通常是另一笔30年的房贷。这意味着在你已经拥有房子多年之后，你将重新开始另一笔30年的房贷。结果，你可能会在贷款期限内支付更多的利息。”所以，如果你已经接近还清房贷，你可能不想重新开始。
五、有用的建议
对现金再融资感到好奇，但不确定它是否适合你？查看现金再融资计算器以更好地了解这个选项如何满足你的需求。
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