收到房东的驱逐通知绝不是一件好事。接下来你该怎么做呢？
每年，有90多万美国人被逐出家园。这意味着每40个租房家庭中就有1个被驱逐。而且这些还仅仅是经过法院处理的正式驱逐。还有不计其数的情况只是“房东驱逐”，即房东说：“如果你付不起钱，就得走人”，然后租户就不反抗地收拾东西走人。
如果你是租房者，了解你所在州作为租户的合法权利很重要。这可能关系到你能否保住自己的家，还是在最糟糕的时候失去它。
如果陷入困境，要积极主动
珍妮特·波特曼（Janet Portman）是Nolo的执行主编，也是《每个租户的法律指南》（Every Tenant’s Legal Guide）和《租房者权利》（Renters’ Rights）的合著者。她说，为避免被驱逐，处境艰难的租户能做的首要且最重要的事情就是联系房东并解释发生了什么。
如果你一直是个好租户——也就是说你一直按时交租并爱护房屋，房东很有可能愿意与你合作。
波特曼说：“明智的房东会综合考虑所有因素。如果他们因为你未交租就把你赶走，他们将面临两个或更多月的房屋空置期，在此期间他们将没有任何收入。如果你是一个好的、稳定的租户，而且租赁市场不是非常火爆，房东就会有动力与你合作。”
制定计划并书面记录
如果你运气好，房东愿意协商，那么就坦诚相待并制定一个切实可行的付款计划。做出一个你永远无法兑现的承诺对你没有任何好处。如果你只能支付几个月的部分房租，可以提出修剪草坪、粉刷房屋或做其他能为房东节省时间和金钱的工作。
波特曼说：“无论你们达成什么共识，租户和房东都必须签署一份书面协议，明确减免（租金）的条款。”这能保护你作为租户不会突然收到驱逐通知，也能进一步让房东相信你会履行承诺。
正式驱逐很难抗争
用已故的伟大歌手肯尼·罗杰斯（Kenny Rogers）的不朽名言来说，“你得知道何时该坚持，何时该放弃”。如果即使有付款计划你也根本无法承担房租，那么被卷入正式驱逐程序可能就不值得。你可能认为一场旷日持久的法庭诉讼至少能为你争取一些时间，但事实并非如此。
波特曼说：“驱逐案件在法庭上的审理速度非常快，几乎和刑事案件一样快，肯定比其他任何民事案件都快。而且大多数人都不想有被驱逐的记录。这可是致命的。”
这就是为什么在绝大多数情况下，波特曼说收到正式的三天或五天（交租或搬走）终止通知的租户只会收拾东西离开。
另一方面，驱逐案件审理如此迅速的一个原因是正式的驱逐程序受到严格监管。每个州都有自己的驱逐法，但大多数州都要求房东在驱逐过程的每一步都向租户发出通知。如果你的房东是新手，试图不聘请律师来省钱，那你可能就幸运了。
波特曼说：“试图自己处理（驱逐事宜）的房东经常会搞砸。”
坏消息是，即使房东第一次搞砸了，他们很可能不会再犯同样的错误。重要的是要认清形势，不惜一切代价避免正式驱逐。
房东也可以给你一份“无条件迁出通知”，要求你必须立即离开，没有补交房租的机会（取决于你所在的州），但这通常是在你违反了租约条款的情况下，比如损坏了房屋或者在房屋内贩毒。
应对不良房东
然而，有时候绝对值得对正式驱逐进行抗争。波特曼举了一个房东未能对出租房进行必要维修和保养的例子。如果租户决定在维修完成之前拒交租金，这是他们的权利。
当然，房东仍然可以因未付租金而启动驱逐程序。但是，如果租户能够提供证据证明出租房目前的状况不适合居住或存在危险，而且房东没有采取行动，那么法官很有可能做出对租户有利的裁决。
波特曼说：“这被称为‘适居性抗辩’，是一种非常常见的抗辩理由。”
如果你觉得自己被错误地驱逐，可以联系你所在州的法律援助或租户维权组织。这些组织或许还能为你指出政府或私人组织为需要临时租金援助的个人和家庭提供的应急资金。
租金管制单元的特殊考虑
某些租赁市场竞争非常激烈，租金涨幅惊人，因此已经出台了相关法律来保护租户不会因租金过高而被迫离开家园。有182个城市和自治市有租金管制或租金稳定法律，这些地方主要在加利福尼亚州、纽约州和新泽西州。
这些租金管制法律规定，房东逐年提高租金超过一定比例是违法的。唯一的例外是租户自愿腾出单元或被驱逐。在这种情况下，房东可以将租金提高到全市场价值。
波特曼说：“那么，在这种情况下一些房东会怎么做呢？他们会试图以‘正当理由’驱逐条款下允许的任何理由进行驱逐。如果他们成功了，就可以以更新、更高的价格重新出租。”
“正当理由”的定义在每个州都不同。例如，在加利福尼亚州，根据州法律，如果房东计划对房屋进行大规模改造，就可以迫使租户搬走。除非当地城市法律另有规定，否则房东甚至不必在要求租户离开之前取得必要的建筑许可证。
波特曼说：“这是一个可以让泰坦尼克号（Titanic）通过的漏洞。”
如果房东或符合条件的亲属计划自己搬进房屋，或者他们想把房屋从住宅用途改为商业用途，房东也可以赶走租户。像旧金山这样的城市要求房东证明他们在规定的年限内执行了自己的计划。如果没有，租户可以按原来的租金搬回居住。
这是个要点
在新冠疫情（COVID – 19）之后，联邦政府和34个州发布了临时驱逐禁令。然而，波特曼指出，禁令并不意味着房东免除所有逾期租金。她说：“日后总会有清算的时候。”事实上，2021年7月31日，驱逐禁令到期。乔·拜登（Joe Biden）总统已要求房东推迟30天驱逐，并从联邦租赁援助计划中寻求资金。这些计划已经实施了几个月，但繁文缛节和其他因素导致各州在发放资金方面极其缓慢。如果你正在被驱逐，并且因为新冠疫情失去了工作，可以查看美国消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）网站，看看有哪些可能的帮助。
相关文章
